Opinión: Las ciudades necesitan un auge de la construcción para evitar una burbuja inmobiliaria

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Columna de Kevin Erdmann

Las preocupaciones aumentan sobre los precios de las viviendas que vuelven a coquetear con la estratósfera, incluso cuando salimos de la recesión (en USA). Aquí vamos de nuevo, parece. Demasiado dinero. Demasiados préstamos. Demasiada actividad en la construcción de viviendas. Solo otra ola en nuestra economía de burbujas y recesión.

Pero esto se equivoca. La razón por la que los precios han estado en una montaña rusa durante los últimos 25 años es que nunca hemos tenido suficiente actividad en la construcción de viviendas. Esto fue cierto incluso en 2005.

En los últimos 25 años, el número de hogares en los Estados Unidos ha aumentado en un 25% y la población ha aumentado en un 24%. Puede parecer que hay suficientes viviendas, pero en los 25 años anteriores, debido a las tendencias a largo plazo, como las familias más pequeñas, el número de hogares aumentó en un 60% para adaptarse a un crecimiento de la población del 30%. Hemos dejado de construir lo suficiente y, curiosamente, una de las razones es que estamos demasiado centrados solo en el precio.

Desde 2007, los funcionarios de la Reserva Federal y los reguladores financieros federales se han fijado en limitar el dinero y el crédito porque temen que se repitan los altos precios de las viviendas que experimentamos antes de la Gran Recesión. Al hacerlo, tomaron medidas drásticas contra la construcción, y ningún mercado inmobiliario sin suficientes casas reales puede ser realmente asequible.

Las políticas locales también merecen mucha culpa. La zonificación restrictiva y las políticas de construcción complejas son una epidemia nacional, ya que las ciudades, los suburbios y otros municipios hacen que la construcción de viviendas asequibles sea cada vez más difícil. Esto hace que sea especialmente caro vivir en lugares como Los Ángeles, San Francisco o la región de Boston-Nueva York-Washington que se extiende desde Massachusetts hasta Virginia , que también es donde existen muchas de las mejores oportunidades económicas. En conjunto, también significa que Estados Unidos tiene menos casas y más caras en general.

Tanto el caso nacional como el local ilustran cómo, en el caso de la vivienda, las reglas de oferta y demanda son tan importantes como siempre. Oscurecemos esta verdad si no reconocemos que los precios no son la enfermedad en sí; son el síntoma más grave.

A menudo pensamos en esas personas quemadas por la caída de los precios porque pidieron prestado o prestaron en los mercados inmobiliarios calientes antes del colapso de 2007. Pensamos en cómo, durante las últimas dos o tres décadas, los precios de la vivienda han tenido una influencia diabólicamente cíclica en la economía. Y sobre cómo el aumento del valor de las viviendas ha permitido el consumo alimentado por la deuda durante las expansiones económicas, y cómo las ejecuciones hipotecarias y el valor patrimonial negativo han empeorado las contracciones económicas.

Ninguna de estas cosas debe tomarse a la ligera, pero pueden distraernos del lado de la oferta del rompecabezas: la capacidad del mercado inmobiliario para proporcionar viviendas a las personas adecuadas, a los precios adecuados, en las áreas adecuadas, en los momentos adecuados.

Solía ​​ocurrir que la oferta de vivienda era muy cíclica, lo que en muchos sentidos era una dinámica más saludable. En las décadas de 1960 y 1970, la construcción de viviendas , más que los precios, subía y bajaba a través de expansiones y contracciones económicas. A principios de 1970, por ejemplo, se estaban construyendo nuevas viviendas a un ritmo anual del 1,8% del stock de viviendas existente. La economía se calentó y, a mediados de 1972, llegó al 3,3%. En cada una de las cuatro expansiones económicas desde mediados de los sesenta hasta mediados de los ochenta, la construcción de viviendas adicionales representó un impulso temporal de al menos el 1%.

En contraste, durante los dos ciclos de auge de la construcción que alcanzaron su punto máximo a fines de 1998 y principios de 2006, la actividad de construcción de viviendas solo aumentó de 1.2% a 1.5% y luego de 1.3% a 1.7%, respectivamente. En otras palabras, la capacidad del mercado de la vivienda para aumentar cíclicamente la oferta desde la década de 1980 simplemente no ha aumentado mucho. El resultado son precios más altos.

La única vez que la construcción de viviendas ha sido altamente cíclica en las últimas tres décadas fue cuando colapsaron del 1,7% del parque de viviendas en 2006 al 0,4% en 2009. Incluso con la reciente fortaleza de los mercados de la vivienda, las viviendas apenas han pasado del 1%. Algunos se han sorprendido por la resistencia del sector de la vivienda durante la recesión del COVID-19, pero es bastante difícil colapsar si nunca pudo despegar.

Es más un misterio por qué la construcción colapsó tan profundamente después de 2006, cuando no habíamos tenido un auge de suministro significativo durante décadas. Pero incluso este evento, que todavía proyecta una larga sombra sobre la política de vivienda en 2021, apunta a la oferta y la demanda.

Se desarrolló un consenso de que los especuladores terminaron financiando la construcción de millones de casas que nadie necesitaba, lo que finalmente provocó que el mercado se hundiera. Ese consenso estaba equivocado. Según los estándares históricos, nunca nos acercamos a “demasiados” hogares.

La construcción de menos viviendas en 2004 y 2005 no habría evitado la crisis inmobiliaria que siguió. Construir más viviendas antes de 2004 lo habría hecho. Construir mucho más en las áreas donde la gente quería comprarlos fue la solución. En su lugar, pusimos el freno de mano y hemos estado conduciendo con él desde entonces. El suministro no puede ponerse al día con tanta facilidad como solía hacerlo.

Hoy nos enfrentamos a la misma encrucijada. Necesitamos dejar que la construcción de viviendas vuelva a ser cíclica. Tal vez descubramos que podemos hacer un buen uso de más hogares. Deberíamos adoptar una administración del uso del suelo urbano más indulgente. Recientemente, se ha estado cobrando impulso a este respecto. Por ejemplo, Sacramento , California , está considerando unirse a Minneapolis y Portland, Oregon, para permitir dúplex y triplex en toda la ciudad. Y, mientras tanto, la nueva construcción que necesitamos para que las viviendas sean más asequibles a largo plazo requerirá un compromiso con préstamos hipotecarios convencionales razonablemente generosos y una política monetaria acomodaticia.

Si seguimos aplicando el pensamiento a corto plazo tratando en vano de mantener bajos los precios con una política crediticia y monetaria ajustada, también continuaremos presionando a la baja la actividad de la construcción y alimentando las burbujas creadas por la escasez de oferta a largo plazo.

Existe una enorme cantidad de potencial sin explotar en la economía estadounidense. Una faceta importante de ese potencial es la expansión de la vivienda para que las personas puedan vivir donde elijan y puedan hacerlo de manera asequible. El primer paso para darse cuenta de ese potencial es dejar de tenerle miedo.

Texto para análisis escrito en mayo de 2021 en el portal US News


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